Azərbaycanda köhnə çoxmənzilli binalarda fəaliyyət göstərən Mənzil-Kommunal İstismar Sahələri (JEK) ilə bağlı sakinlərin narazılıqları davam edir. Vətəndaşlar bəzən real xidmət göstərilmədiyini, buna baxmayaraq mənzillərə “ev pulu” və ya xidmət haqqı adı ilə borc hesablandığını bildirirlər. Sakinlər bəzi JEK-lərin mənzil sahiblərindən çıxarış və mənzildə qeydiyyatda olan şəxslər barədə arayış tələb etməsi ilə bağlı problemlər olduğunu da səsləndirirlər. Məlumat üçün bildirək ki, 2022–2026-cı illər üzrə sosial-iqtisadi inkişaf Strategiyası"na əsasən, bu qurumların mərhələli şəkildə ləğvi nəzərdə tutulsa da, hələlik JEK-lər tam ləğv edilməyib.

Bəs JEK-in vətəndaşa göstərməli olduğu xidmətlər hansılardır? Xidmət haqqının tələb edilməsi üçün mənzil sahibi ilə müqavilə bağlanmalıdırmı? Müqavilə və faktiki xidmət olmadan elektron sistemdə vətəndaşın adına borc yazıla bilərmi? JEK mənzil sahibindən çıxarış və qeydiyyatda olan şəxslər barədə məlumat tələb edə bilərmi?

Mövzu ilə bağlı Azərbaycan İstehlakçılar Şurasının sədri, vəkil Roman Qaraşov Qaynarinfo-nun suallarını cavablandırıb.

– Roman bəy, JEK-in vətəndaşa göstərməli olduğu xidmət nədir? Belə deyək, bu qurum konkret olaraq vətəndaşlara hansı xidmətləri göstərməlidir?

– JEK və ya MKİS-in fəaliyyəti yalnız sakinlərdən “ev pulu” və ya xidmət haqqı toplamaqla məhdudlaşa bilməz. Belə qurumların hüquqi funksiyası, ilk növbədə, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanılması, ümumi istifadə sahələrinin texniki və sanitariya vəziyyətinin qorunması, konstruktiv elementlərin və mühəndis-kommunikasiya sistemlərinin istismarı, zəruri cari təmir işlərinin təşkili və digər real xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlıdır. Vətəndaşdan hər hansı ödəniş tələb edilirsə, həmin ödənişin qarşılığında konkret olaraq hansı işin görüldüyü, xidmətin həcmi, dövriliyi və haqqın hansı əsasla hesablandığı müəyyən edilə bilməlidir. Formal olaraq qurumun mövcud olması, ştat saxlaması və ya uzun illər həmin ərazidə fəaliyyət göstərməsi özü-özlüyündə vətəndaş üçün ödəniş öhdəliyi yaratmamalıdır. Hüquqi nəticə doğuran əsas məsələ faktiki xidmətin mövcudluğu və həmin xidmətin hüquqi əsasla göstərilməsidir. Məlumdur ki, bu sahədə kifayət qədər vətəndaşımız əmək fəaliyyətinə cəlb olunur və sosial baxımdan bu amilin də əhəmiyyəti vardır. Lakin əmək münasibətlərinin və qurumların fəaliyyətinin mövcudluğu sakinlərlə xidmət münasibətlərinin hüquqi əsaslarının qeyri-müəyyən qalmasına haqq qazandırmır. Əksinə, həm işçilərin, həm xidmət göstərən qurumun, həm də mənzil mülkiyyətçilərinin hüquq və öhdəlikləri aydın və şəffaf hüquqi mexanizm əsasında tənzimlənməlidir.

– Mənzil-Kommunal İstismar Sahələrinin göstərdiyi bu xidmətlər üçün vətəndaşla müqavilə olmalıdırmı?

– Hesab edirəm ki, idarəedici qurumla mənzil mülkiyyətçisi arasında münasibətlərin yazılı müqavilə əsasında qurulması prinsipial hüquqi əhəmiyyət daşıyır. Mənzil Məcəlləsinin 142-ci maddəsinin mahiyyətinə görə, müqavilədə göstəriləcək xidmətlərin və görüləcək işlərin siyahısı, xidmət haqqının müəyyənləşdirilməsi və ödənilməsi qaydası, tərəflərin hüquq və vəzifələri, eləcə də idarəetmənin digər mühüm şərtləri öz əksini tapmalıdır. Eyni zamanda müqavilə münasibətinə daxil olan mülkiyyətçi də özü və əmlakı barədə münasibətin qurulması üçün zəruri məlumatları təqdim etməlidir. Buraya mülkiyyət hüququnu təsdiq edən məlumatlar, əlaqə vasitələri və xidmət münasibətinin düzgün qurulması üçün digər zəruri məlumatlar daxil ola bilər. Xidmət göstərilən şəxslərin dairəsini müəyyən etmək məqsədilə mənzildə yaşayan şəxslər barədə məlumatın təqdim edilməsi də müəyyən hallarda zəruri ola bilər. Buna görə müqavilə təkcə xidmət göstərən qurumun öhdəliklərini deyil, həm də mülkiyyətçinin münasibətin düzgün qurulması üçün zəruri məlumatları təqdim etmək vəzifəsini müəyyən edən qarşılıqlı hüquqi sənəd olmalıdır.

– Roman bəy, köhnə binalarda mənzil sahibi ilə Mənzil-Kommunal İstismar Sahələri arasında yazılı müqavilə yoxdursa, JEK “ev pulu” və ya xidmət haqqı tələb edə bilərmi?

– Mənim mövqeyimə görə, yazılı müqavilənin olmaması avtomatik olaraq mənzil sahibinin bütün mümkün ödənişlərdən azad edilməsi anlamına gəlmir. Əgər JEK faktiki olaraq binada müəyyən iş görüb, ümumi əmlakın saxlanılması, təmiri və ya digər real xidmətlə bağlı xərc çəkibsə, həmin xidmətin hüquqi və faktiki əsasını sübut etməklə müəyyən ödəniş tələbi irəli sürə bilər. Lakin formal fəaliyyət, qurumun sadəcə mövcudluğu və ya əvvəllər formalaşmış inzibati praktika öz-özlüyündə borc yaratmamalıdır. JEK konkret məbləğ tələb edirsə, hansı işi gördüyünü, bu işin hansı hüquqi əsasla həyata keçirildiyini, xidmətin dəyərinin necə hesablandığını və məbləğin hansı dövrə aid olduğunu əsaslandırmalıdır. Başqa sözlə, müqavilə olmadıqda hüquqi qiymətləndirmənin əsas predmeti formal status deyil, faktiki görülmüş iş və həmin işin hüquqi əsaslandırılması olmalıdır. Xidmət göstərilməyibsə, xidmətlərin siyahısı təqdim edilə bilmirsə, tarifin hüquqi əsası yoxdur və sadəcə portalda borc qeydiyyatı aparılırsa, belə məbləğin avtomatik olaraq mübahisəsiz borc kimi qəbul edilməsi düzgün deyil. Eyni zamanda faktiki görülmüş və sübut edilə bilən zəruri işlər üzrə qanuni xərclərin ödənilməsi məsələsi ayrıca qiymətləndirilə bilər.

- Bəs JEK hər hansısa bir xidmət göstərmədən və müqavilə olmadan ilin sonunda portalda vətəndaş üçün “ev pulu” borcu yaza bilərmi?

– Hesab edirəm ki, sadəcə elektron sistemdə və ya portalda “borc” qeydinin yaradılması həmin məbləğin avtomatik olaraq hüquqi borc kimi tanınması üçün yetərli deyil. Əgər vətəndaşla yazılı müqavilə yoxdur və faktiki xidmət göstərilməyibsə, JEK həmin məbləğin hansı hüquqi və faktiki əsasla hesablandığını izah etməlidir. Vətəndaş yalnız ayrıca zibil haqqı ödəyirsə, bu, digər xidmətlərin də avtomatik göstərildiyini təsdiqləmir. Xidmət haqqı tələb edilirsə, onun qarşılığında konkret xidmət, faktiki görülmüş iş və şəffaf hesablama olmalıdır. Formal uçot, daxili siyahı və ya portal qeydi hüquqi əsasın yerini tuta bilməz.

– Vətəndaşların şikayət etdiyi mövzulardan biri də JEK-in mülkiyyətçidən mənzilin çıxarışını və qeydiyyatda olan şəxslər barədə arayışı tələb etməsidir. JEK-lərin bununla bağlı hüquqi ixtiyarı varmı?

– Müqavilə münasibəti qurulursa, hesab edirəm ki, mülkiyyətçi özü və əmlakı barədə həmin münasibətin düzgün rəsmiləşdirilməsi üçün zəruri məlumatları təqdim etməlidir. Mənzilin kimə məxsus olduğunu müəyyən etmək üçün çıxarış və ya mülkiyyət hüququnu təsdiq edən məlumatın təqdim edilməsi hüquqi münasibətin tərəfinin düzgün müəyyənləşdirilməsi baxımından əsaslandırıla bilər. Eyni qaydada, xidmət göstərilən şəxslərin dairəsinin müəyyən edilməsi zərurəti yarandıqda mənzildə qeydiyyatda olan şəxslər barədə məlumatın təqdim edilməsi də müəyyən hallarda hüquqi məqsədə xidmət edə bilər. Burada əsas meyar faktiki olaraq kimin mənzildə yaşaması deyil, daha çox rəsmi qeydiyyat məlumatları olmalıdır. Bununla belə, JEK bu məlumatları hansı məqsədlə və hansı hüquqi əsasla tələb etdiyini izah etməli, tələb yalnız xidmət münasibətinin qurulması üçün zəruri hədlə məhdudlaşmalıdır. Yəni mülkiyyətçi də münasibətin tərəfi kimi məlumat təqdim etməlidir, lakin qurumun sənəd tələb etmək səlahiyyəti də məqsədsiz və qeyri-məhdud olmamalıdır.

Vaxtilə JEK-lərin fəaliyyətinin mühüm hissələrindən biri müxtəlif yaşayış və qeydiyyat faktları ilə bağlı arayışların verilməsi idi. Lakin dövlət xidmətlərinin elektronlaşdırılması, məlumat bazalarının inteqrasiyası, ASAN Xidmət və digər rəqəmsal mexanizmlərin formalaşması nəticəsində JEK-lərin bu tip arayışvermə funksiyasına olan praktiki ehtiyac əhəmiyyətli dərəcədə, demək olar ki, tam aradan qalxıb. Bu gün belə qurumların mövcudluğu əsasən faktiki xidmət göstərilməsi ilə əsaslandırıla bilər. Yəni onların hüquqi və iqtisadi funksiyası formal arayış verməkdən deyil, real mənzil-kommunal xidmət göstərməkdən ibarət olmalıdır. Belə xidmətlər də, mənim fikrimcə, mümkün qədər müqavilə əsasında, konkret öhdəliklər, tariflər və məsuliyyət mexanizmləri müəyyən edilməklə həyata keçirilməlidir.

Nazirlər Kabinetinin 22 dekabr 2025-ci il tarixli 408 nömrəli qərarı mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində fəaliyyət göstərən müəssisələrin təşkilati modelinin təkmilləşdirilməsinə yönəlib. Qərar müəyyən ərazilərdə mövcud strukturların bazasında vahid Mənzil-kommunal Təsərrüfatı Müəssisələrinin yaradılması istiqamətində mexanizm müəyyən edir, lakin Bakı şəhəri həmin tədbirlərin bir hissəsinin tətbiq dairəsindən istisna olunub. Buna görə bu qərarı Bakıda fəaliyyət göstərən JEK-lərin avtomatik ləğvi və ya onların yerinə yeni qurumların artıq tam fəaliyyətə başlaması kimi şərh etmək düzgün olmaz. Eyni zamanda 408 nömrəli qərarın özü vətəndaş üçün avtomatik xidmət haqqı və ya “ev pulu” borcu yaratmır. Hər bir ödəniş tələbi ayrıca hüquqi əsas, real xidmət və şəffaf hesablanma ilə əsaslandırılmalıdır.

Nəticə etibarilə, mən hesab edirəm ki, mənzil-kommunal sahədə əsas problem qurumun adının JEK, MKİS və ya MMC olmasında deyil, münasibətlərin hüquqi cəhətdən düzgün qurulmamasındadır. Xidmət göstərilirsə, onun hüquqi əsası, həcmi və qiyməti müəyyən edilməli, münasibət müqavilə ilə rəsmiləşdirilməli, mülkiyyətçi də özü, əmlakı və zəruri hallarda rəsmi qeydiyyatda olan şəxslər barədə lazım olan məlumatları təqdim etməlidir. Müqavilə olmadığı hallarda isə yalnız faktiki görülmüş və hüquqi əsaslandırılması mümkün olan işlər üzrə tələb irəli sürülməsi müzakirə oluna bilər, formal fəaliyyət, sadəcə qurumun mövcudluğu və ya portalda borc yaradılması öz-özlüyündə hüquqi nəticə doğurmamalıdır.

Günay İlqarqızı